Økning i husleie – må alle betale?

Som varslet i eget skriv, øker husleien med 3,7% hovedsaklig som følge av vedlikeholdstiltak i felleskjellere i kryssdelte hus. Styret har fått noen spørsmål om hvorfor økning gjelder alle, når vitterlig bare beboere i kryssdelte hus får nyte godt av oppussingen/vedlikeholdet? Under følger noen spørsmål og svar som er ment å opplyse saken og vise hvorfor alle må være med å betale.

Q: Fordelingen av felleskostnader ble endret i fjor for å bedre være tilpasset faktisk bygningsmasse. Er det ikke da urimelig at også andelseiere i rekkehus må betale for vedlikehold/oppussing i kryssdelte hus?

A: Med endringen av fordelingen av fellesutgifter i fjor innførte ikke styret noen ny praksis, det var bestemmelser i tidligere generalforsamlinger og borettslagsloven som satte rammer for endringen. I «lov om burettslag» §5-19 (andre setning) heter det om felleskostnader at «Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva». Dette er, slik vi tolker loven, et påbud – ikke en mulighet. Styret anser derfor at vi var nødt til å endre fordelingen for andeler med tilbygg, noe annet ville være ulovlig. Denne endringen tar, slik den originale fordelingen også gjorde, ikke direkte stilling til hver enkelt utgift borettslaget måtte påføres, men den relative fordelingen av alle kostnader.

Q: Men hvorfor denne oppussingen/vedlikeholdet nå?

A: Det er styrets plikt å gjennomføre vedlikehold av borettslagets bygningsmasse (se f.eks borettslagsloven §5-17) med de begrensninger som gis i §8-9, spesielt første punkt som angår «ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehold». Flere av kjellerne det her er snakk om er i svært dårlig forfatning. Det er styrets klare oppfatning at arbeidene som er igangsatt i kryssdelte hus er innenfor vedlikholdsplikten og dermed noe som styret både kan, bør og til syvende og sist også må gjennomføre.

Q: Men kan ikke de som får nytte av tiltaket også være de som betaler?

I utgangspunktet skal borettslagets fellesutgifter fordeles på andeler etter den fastsatte nøkkelen (§5-19). Når det er sagt, så gir Borettslagsloven §5-19 (tredje setning) en åpning for at det kan gjøres unntak fra fordelingsnøkkelen i særskilte tilfeller. Mer spesifikt heter det at «Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk». Nøkkelordene her er «særlege grunnar» og «visse kostnader«. I forarbeidene til loven står det at denne unntaksregelen er ment å være snever og skal derfor sjelden komme til anvendelse. For å finne ut hva dette i praksis betyr, må en se til hvordan domstolene har tolket/anvendt dette tidligere. Det finnes få relevante saker innenfor borettslagsloven, men tilsvarende paragraf finnes i eierseksjonsloven (for sameier) og er i følge forarbeidene til lovene ment å tolkes likt som i borettslagsloven. En høyesterettsdom fra 2012 fant at i et sameie med 7 blokker, hvorav bare 4 hadde heis, måtte likevel alle beboere (også de i blokk uten heis) bekoste vedlikehold av heisene.

Når dette ikke faller inn under «særlige grunnar», er det styrets vurdering at vedlikehold av felleskjellere heller ikke vil gjøre det. Følgelig vil vedlikehold av kryssdelte hus måtte inngå i vanlige vedlikeholdskostnader og dekkes etter fastsatt nøkkel – noe annet er det ikke dekning for i loven.

Q: Ah.. La oss nå ikke henge oss opp i loven – vi kan vel fordele kostnader slik vi synes det er rimelig?

A: I tillegg til de rent juridiske sidene ved saken (som det er vanskelig/umulig å komme utenom), er det også en praktisk side av den. For, dersom alle tiltak skulle fordeles etter (opplevd) nytte ville det bli en uholdbar administrativ situasjon. Noen tiltak er kontinuerlige (bytte dører/panel/veranda, utbedre drenering, etc), mens andre er mer tidsavgrenset (slik som kjellere i kryssdelte hus). Den logiske konsekvensen av at vedlikehold av kjellere skal betales av de som får nytte av den, ville da være at de som får verandaen sin reparert må betale for den. Grensen for hva som ville vært urimelig og rimelig, ville etterhvert bli svært vanskelig å trekke.

Det er uten tvil noen utfordringene med å ha en ikke helt ensartet bygningsmasse (kryssdelt- og rekkehus), blant annet at det med jevne mellomrom kommer opp saker som bare er til nytte for andelseiere én av hustypene. Det er imidlertid verdt å merke seg at I arbeidet med fjorårets revisjon av fordelingsnøkkelen fremkom det at andeler i rekkehus hadde den laveste felleskostnaden sett i forhold til areal. Det er mulig at stifterne av borettslaget allerede den gangen så at kryssdelte hus hadde større fellesareal og derfor måtte betale en høyere andel fellesutgifter enn tilsvarende størrelse (boareal) på rekkehus?

Q: Men synes ikke styret at dette er urimelig da?

A: Styret har forståelse for at dette kan virke urimelig, men som det fremgår av ovenstående redegjørelse kan vi ikke se at det hverken er praktisk gjennomførbart eller juridisk holdbart å endre på fordelingen av kostnader til dette spesifikke tiltaket.